공개 가능한 거래만
40여 건, $138.1M
Total Commercial Inc는 로스앤젤레스 코리아타운과 할리우드를 중심으로, 인근 지역과 오렌지 카운티의 아파트 건물과 상업용 부동산 매매를 중개합니다. 상담·서류 검토·클로징 절차를 한국어로 진행합니다. 매물을 보내드리기 전에, 무엇이 궁금하신지부터 듣습니다.
상담은 무료이며, 문의 내용은 비공개로 처리합니다. 한국 시간 기준 상담도 가능합니다.
20여 년의 업력 중 최근 10여 년간, 그중에서도 공개가 가능한 거래만 집계한 수치입니다. 비공개 약정에 따라 포함되지 않은 거래가 있습니다.
과거 실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다.
투자를 검토 중입니다
미국 부동산이 처음이어도 괜찮습니다. 물건보다 절차를 먼저 정리해 드립니다.
- 외국인도 살 수 있는지, 비자가 필요한지
- 개인 명의와 LLC 중 무엇이 맞는지
- 자금 이체와 한국 외국환거래 신고
- 세금 — FIRPTA, 원천징수, 한미 조세조약
- 산 다음 관리는 누가 하는지
매각을 검토 중입니다
지금 팔지 않으셔도 됩니다. 현재 가치가 얼마인지부터 확인해 보십시오.
- 임대료 롤 기반 가치 평가
- 지금 파는 경우와 보유하는 경우의 비교
- 1031 exchange 연계 검토
- 이 지역을 반복 매입하는 실매수자 명단
- 문의 내용 전면 비공개
왜 LA의
기존 아파트 건물인가
LA의 기존 아파트 건물은 임대료 규제 안에서 움직입니다. 이 규제는 상승을 제한하는 동시에, 변동 자체를 좁히는 방향으로도 작동해 왔습니다.
그 결과 LA의 기존 아파트 건물은 세입자 회전이 느리고, 신축 대비 공실률이 낮게 유지되는 경향을 보여 왔습니다. 반면 신축 Class A 건물은 신규 공급이 집중되면서 임대 완료까지 더 긴 시간이 걸리고 있습니다.
매년 소정의 임대료 인상이 가능합니다. 그리고 시장 임대료보다 낮은 임대료를 내던 기존 세입자가 퇴거하는 경우, 상당히 큰 폭의 인상이 가능한 경우가 많습니다.
임대료 규제와 가격 안정
LA시 RSO는 임대료 인상률에 상한을 둡니다. 임대 수입이 빠르게 오르지 못한다는 뜻이지만, 동시에 가격이 투기적으로 과열되는 것도 억제해 왔습니다. 상승폭과 하락폭이 함께 좁아지는 구조입니다.
시장가 대비 낮은 기존 임대료
장기 거주 세입자가 많은 건물일수록 지금 받는 임대료와 위 시장 임대료의 격차가 큽니다. 이 격차를 loss-to-lease라고 부르며, 아직 실현되지 않은 여지로 남아 있습니다.
세입자 회전 시 시장가 재설정
세입자가 자발적으로 퇴거하면 Costa-Hawkins법에 따라 해당 유닛의 임대료를 시장가로 재설정할 수 있습니다. 공실은 리스크이면서, 동시에 이 재설정이 일어나는 지점입니다. 다만 위 5.5%는 신축 고급 건물까지 함께 집계한 수치입니다. 공실 상승은 신규 공급이 집중된 신축 Class A에서 두드러지며, 기존 중저가 건물은 이보다 낮게 유지되는 경향입니다. (Matthews, 2026년 1분기 · CoStar 자료 기준)
- RSO 인상 공식이 2025년 12월 개정으로 축소되었습니다. 하한 3%→1%, 상한 8%→4% (LAHD)
- LA 평균 호가 임대료는 전년 대비 +0.2%로 사실상 정체 상태입니다 (Kidder Mathews, 2026 Q2)
- 공실률은 5.5%로, 전년 동기 5.0%에서 상승했습니다 (Kidder Mathews, 2026 Q2)
- Costa-Hawkins 폐지 시도가 반복되고 있으며, 폐지될 경우 세입자 회전 시 시장가 재설정이 불가능해집니다
본 내용은 일반 시장 정보이며 투자·세무·법률 자문이 아닙니다. 과거 및 현재의 시장 상황이 미래의 결과를 보장하지 않으며, 모든 부동산 투자에는 원금 손실 가능성을 포함한 위험이 따릅니다. 투자 결정 전 독립적인 전문가의 검토를 받으시기 바랍니다.