미국 아파트 건물
투자 절차

가능합니다. 미국 시민권이나 영주권, 비자 없이도 부동산을 취득할 수 있습니다. 부동산 취득 자체에는 신분 요건이 없습니다.

다만 세금 처리와 자금 이체 절차가 미국 거주자와 다릅니다. 매입 자체보다 그 전후의 구조를 잡는 데 시간이 더 듭니다. 계약을 서두르기 전에 구조부터 정리하시는 편이 낫습니다.

개인 명의와 LLC 중 무엇이 맞는지는 상황에 따라 다릅니다. 판단 기준은 대체로 네 가지입니다.

• 책임 분리 — 건물에서 발생한 문제가 개인 자산으로 번지는 것을 막을 것인가
• 세금 — 소득 신고 방식과 세율이 달라집니다
• 상속 — 자녀에게 넘기는 계획이 있는가
• 공동 투자 — 여럿이 함께 사는가

LLC를 세우면 관리 비용과 신고 의무가 늘어납니다. 무조건 LLC가 낫다고 말할 수 없습니다. 회계사·변호사와 함께 결정하시고, 저희는 그 논의에 필요한 건물 쪽 정보를 정리해 드립니다.

두 시점을 나눠서 보셔야 합니다.

보유 중 — 임대 소득에 대한 미국 내 신고 의무가 발생합니다. 감가상각, 이자 비용, 운영비가 공제 대상이 되므로 실제 과세 소득은 임대료 총액보다 작아지는 것이 일반적입니다.

매각 시 — FIRPTA(외국인 부동산 투자 세법)에 따라 매각 대금의 일정 비율이 원천징수될 수 있습니다. 이는 최종 세액이 아니라 선납이며, 신고를 통해 정산합니다.

한미 조세조약이 이중과세를 조정합니다. 한국에서도 신고 의무가 발생할 수 있으므로 양국 세무 전문가와 함께 확인하십시오.

이 항목은 특히 개별 편차가 큽니다. 위 내용은 구조를 이해하기 위한 설명입니다.

한국의 외국환거래 신고 절차를 거쳐 송금합니다. 금액과 목적에 따라 신고 방식과 필요 서류가 달라집니다.

미국 측에서는 자금 출처를 확인할 수 있는 자료를 요구합니다. 에스크로 단계에서 급하게 준비하면 클로징이 지연되므로, 매입을 결정하기 전에 미리 정리해 두시는 것이 좋습니다.

환율 변동도 고려 대상입니다. 계약부터 클로징까지 보통 30~60일이 걸리며, 그 사이 환율이 움직입니다.

외국인을 대상으로 하는 상업용 융자가 존재합니다. 다만 조건이 미국 거주자와 다릅니다.

• 자기자금 비율이 더 높게 요구되는 것이 일반적입니다
• 미국 내 신용 기록이 없으므로 자산 증빙의 비중이 커집니다
• 금리와 조건은 건물의 수익성에 크게 좌우됩니다

5유닛 이상은 상업용 융자로 분류되며, 이때 심사의 중심은 차주 개인이 아니라 건물이 벌어들이는 수입입니다. 건물의 임대료 롤이 곧 대출 조건이 됩니다.

계약 체결 후 일정 기간 동안 건물을 검증합니다. 이 기간에 문제가 발견되면 가격을 조정하거나 계약을 해제할 수 있습니다.

• 임대료 롤 — 각 유닛의 실제 임대료, 계약 기간, 연체 여부
• 운영비 내역 — 최근 2~3년치 실제 지출
• 건물 검사 — 구조, 배관, 전기, 지붕
• 정부 기록 — 미해결 위반 사항, 허가 이력
• 임대료 규제 상태 — RSO 적용 여부. 이것이 향후 임대료 인상 폭을 결정합니다

매도인이 제시한 수치를 그대로 믿지 않고 검증하는 단계입니다. 저희가 이 과정을 안내합니다.

Total Commercial Inc가 직접 해드립니다. 매입을 중개한 회사가 그대로 관리를 맡습니다.

임대료 수납, 세입자 응대와 계약 관리, 유지보수 수배, 회계와 보고가 포함됩니다. 한국에 계셔도 건물이 운영되도록 하는 것이 목적입니다.

관리 범위와 조건은 건물 규모에 따라 달라지므로 상담 시 협의합니다.

파는 사람과 관리하는 사람이 다르면 문제가 생겼을 때 책임이 흩어집니다. 세입자가 나가도, 배관이 터져도, 임대료가 밀려도 연락하실 곳은 한 곳입니다.