자금은 어떻게 보내고
세금은 어떻게 되는가
한국에서 미국 부동산을 사실 때 실제로 부딪히는 세 가지 — 자금 송금, 세금, 그리고 나중의 1031 Exchange를 정리했습니다.
1. 얼마까지 보낼 수 있는가
무증빙 송금 한도는 부동산 매입에 쓸 수 없습니다
흔히 아시는 연간 미화 10만 달러 무증빙 송금은 친지 송금 등에 쓰는 제도입니다. 은행연합회는 “해외직접투자, 해외부동산 취득 등 신고를 요하는 지급의 경우 본 거래를 사용할 수 없습니다”라고 명시하고 있습니다.
부동산 매입 자금은 그 한도와 무관하게 해외부동산 취득 신고라는 별도 절차로 갑니다. 그리고 주거 이외(단순 보유·투자) 목적의 취득은 송금한도에 제한이 없습니다. 10만 달러 한도 때문에 미국 아파트 건물을 못 산다는 말은 사실이 아닙니다.
다만 신고 없이 보내면 문제가 됩니다. 순서를 지키는 것이 핵심입니다.
계약 확정 전에 보낼 수 있는 금액
매매계약이 확정되기 전이라도 취득예정금액의 10% 이내(최대 미화 10만 달러)를 외국환은행에 예비신고하고 송금할 수 있습니다.
다만 예비신고 수리를 받은 경우 신고수리일로부터 3개월 이내에 정식 신고를 하여 수리를 받거나, 송금한 자금을 국내로 회수해야 합니다.
계약금(deposit) 시점과 신고 절차가 어긋나면 거래가 무산될 수 있습니다. 물건을 보기 전에 은행과 먼저 상담하시는 편이 안전합니다.
2. 어떻게 보내는가
① 외국환은행에 해외부동산 취득 신고
은행이 취득인의 자격, 취득 목적·용도의 적정성, 취득금액의 적정성을 판단해 신고수리서를 교부합니다. 아파트 건물 매입은 주거 이외(단순 보유·투자) 목적에 해당합니다.
제출 서류: 취득수리(신고)서, 실명확인증표 사본, 부동산매매계약서(조건이 명시된 가계약서 포함), 매도인 실체확인서류, 부동산감정평가서, 납세증명서, 주민등록등본. 모기지론을 받는 경우 관련 서류가 추가됩니다.
② 신고 수리 후 송금
주거 이외 목적 취득의 송금한도는 제한이 없습니다. 신고가 수리된 범위에서 송금합니다.
③ 에스크로 계좌로 직접 송금
자금은 저희 회사나 개인 계좌를 거치지 않습니다. 한국의 은행에서 미국의 에스크로(escrow) 회사 계좌로 직접 들어갑니다.
④ 사후관리 보고
취득 후에도 은행에 보고 의무가 이어집니다.
- 해외부동산 취득보고서 — 취득대금 송금 후 3개월 이내
- 해외부동산 처분(변경)보고서 — 처분(변경) 후 3개월 이내
- 계속 보유사실 입증서류 — 신고수리일 기준 매 2년마다
출처: 전국은행연합회 외환길잡이 — 해외부동산·회원권 취득. 2026년 7월 28일 확인. 실제 요구 서류는 은행마다 다를 수 있습니다.
3. 에스크로가 왜 안전한가
미국 부동산 거래에서 돈과 소유권은 에스크로라는 중립적인 제3자를 통해 오갑니다. 이것이 한국식 거래와 가장 크게 다른 지점이고, 원격에서 매입하는 투자자에게는 결정적인 안전장치입니다.
에스크로 회사는 매도인 편도 매수인 편도 아닙니다. 캘리포니아에서는 주 금융보호혁신국(DFPI)의 인가와 감독을 받는 별도 법인이며, 고객 자금을 자기 자금과 분리해 신탁 계좌에 보관합니다.
돈은 조건이 모두 충족되었을 때만 매도인에게 넘어갑니다. 소유권 이전 등기, 권원보험(title insurance) 발행, 기존 저당권 말소 같은 조건이 확인되기 전에는 에스크로가 자금을 붙잡고 있습니다. 조건이 깨지면 자금은 매수인에게 돌아옵니다.
브로커는 이 돈을 만지지 않습니다. 저희를 포함해 중개인이 매수 자금을 보관하거나 경유시키는 일은 없습니다. 한국에서 보내신 돈은 에스크로 계좌로 직접 들어가고, 그 계좌 정보는 에스크로 회사가 직접 제공합니다.
주의: 최근 미국에서 에스크로 송금 정보를 가로채 가짜 계좌로 유도하는 사기가 늘고 있습니다. 이메일로 받은 계좌 정보는 절대 그대로 믿지 마시고, 반드시 에스크로 회사에 전화로 직접 확인하십시오. 저희도 같은 절차를 안내드립니다.
4. 세금
보유 중 — 임대 소득
미국 내에서 발생한 임대 소득은 미국에 신고 의무가 있습니다. 다만 총 임대료 전체에 과세되는 것이 아닙니다. 감가상각, 대출 이자, 재산세, 보험료, 관리비, 수선비 등이 공제되므로 실제 과세 소득은 임대료 총액보다 훨씬 작아지는 것이 일반적입니다.
특히 감가상각이 큽니다. 미국 세법은 주거용 임대 건물의 건물분 가치를 27.5년에 걸쳐 비용으로 인정합니다. 실제 현금 지출이 없는데도 소득을 줄여주는 항목입니다.
한국 거주자는 한국에서도 신고 의무가 발생할 수 있습니다. 한미 조세조약이 이중과세를 조정하며, 미국에서 낸 세금은 한국에서 외국납부세액공제 대상이 될 수 있습니다. 양국 세무 전문가와 함께 보셔야 합니다.
매각 시 — FIRPTA 원천징수
외국인이 미국 부동산을 매각하면 FIRPTA에 따라 매수인이 매각 대금의 일정 비율을 원천징수해 국세청(IRS)에 납부합니다. 기본 세율은 매각 총액의 15%입니다.
가장 중요한 오해: 이것은 최종 세금이 아니라 선납입니다. 실제 세금은 양도차익 기준으로 계산되며, 세금 신고를 통해 정산해 차액을 환급받습니다. 매각가의 15%가 그대로 세금이 되는 것이 아닙니다.
원천징수액이 실제 예상 세액보다 클 경우, 클로징 전에 Form 8288-B로 원천징수 감면 증명서를 신청해 원천징수 자체를 줄일 수 있습니다. 자금이 IRS에 오래 묶이는 것을 막는 방법이며, 클로징 전에 신청해야 합니다.
출처: 미국 국세청(IRS) — FIRPTA Withholding (IRC §1445) · Publication 527 (주거용 임대 건물 27.5년 감가상각). 2026년 7월 28일 확인.
5. 1031 Exchange — 세금을 미루는 방법
미국 부동산을 팔고 다른 부동산으로 갈아탈 때, 조건을 지키면 양도소득세를 내지 않고 이연할 수 있습니다. 미국 세법 1031조에 근거해 1031 Exchange라고 부릅니다. 미국 투자자들이 자산을 키워온 핵심 수단이며, 외국인도 사용할 수 있습니다.
무엇을 얻는가
판 건물의 양도차익에 대한 세금을 지금 내지 않고, 새로 산 건물을 나중에 팔 때까지 미룹니다. 세금으로 나갔을 돈이 그대로 다음 건물의 자기자본이 되므로 더 큰 자산으로 옮겨갈 수 있습니다. 이 과정을 반복하는 것이 미국에서 부동산 자산을 불리는 일반적인 경로입니다.
두 개의 기한 — 이것만은 절대 어길 수 없습니다
매각 클로징 다음 날부터 45일 이내에 살 건물을 서면으로 특정해야 하고, 180일 이내에 매입을 완료해야 합니다. 두 시계는 동시에 갑니다 — 45일을 다 쓰면 남은 기간은 135일입니다. 이 기한은 연장되지 않습니다. 하루만 넘겨도 교환 전체가 무효가 되고 세금이 부과됩니다.
돈을 직접 받으면 안 됩니다
매각 대금은 Qualified Intermediary(QI, 적격 중개인)가 보관해야 합니다. 매도인이 그 돈을 한 번이라도 직접 수령하면 그 시점에 교환은 실격됩니다. 매각 클로징 전에 QI를 지정해 두어야 하며, 클로징 후에는 늦습니다.
어떤 건물로 갈아탈 수 있는가
투자·사업용 부동산끼리는 폭넓게 인정됩니다. 아파트 건물에서 다른 아파트 건물로는 물론이고 리테일이나 다른 상업용 부동산으로도 가능합니다. 다만 본인이 거주할 주택은 대상이 아닙니다.
외국인의 경우 — FIRPTA와 충돌합니다
여기서 실무적인 문제가 생깁니다. 1031 교환은 세금을 미루는 것인데, FIRPTA는 매각 시 15%를 원천징수합니다. 그 돈이 IRS로 가버리면 교환에 쓸 자금이 그만큼 빕니다.
해결 방법
매각 클로징 전에 Form 8288-B로 원천징수 감면 증명서를 받아두는 것입니다. 1031 교환으로 양도차익 인식이 이연된다는 점을 근거로 신청합니다. 증명서를 받으면 원천징수 없이 또는 줄여서 진행할 수 있습니다.
출처: 미국 국세청(IRS) — Like-Kind Exchanges Under IRC Section 1031 (45일·180일 기한, Qualified Intermediary) · Treas. Reg. §1.1031(k)-1. 2026년 7월 28일 확인.
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