Apartment vs. Condominium
한국의 아파트와
미국의 아파트는 다릅니다
이름은 같지만 소유 방식이 다릅니다. 이 차이를 먼저 정리하면 나머지가 훨씬 쉬워집니다.
| 한국에서 말하는 “아파트” | 미국에서 말하는 Apartment | |
|---|---|---|
| 소유 단위 | 개별 세대 하나를 개인이 소유합니다 | 건물 전체를 한 주체가 소유합니다 |
| 미국에서의 명칭 | Condominium (콘도) | Apartment / Multifamily |
| 수익 구조 | 시세 차익이 중심입니다 | 매달 들어오는 임대료가 중심이고, 시세 차익이 더해집니다 |
| 가치 산정 | 인근 단지의 실거래가와 비교합니다 | 건물이 벌어들이는 순영업소득(NOI)에서 역산합니다 |
| 가치를 올리는 방법 | 시장이 오르기를 기다립니다 | 임대 수입을 올리거나 비용을 줄이면 건물 값이 오릅니다 |
미국 멀티패밀리는 건물을 통째로 삽니다
4유닛, 10유닛, 20유닛짜리 건물 한 채를 통째로 매입합니다. 각 유닛은 개인에게 분양되지 않습니다. 소유주가 세입자에게 임대하고 매달 월세를 받습니다. 한국식으로 표현하면 '한 동을 통째로 사서 임대 놓는 것'에 가깝습니다.
그래서 가격이 평당 얼마로 정해지지 않습니다
한국 아파트는 옆 단지가 얼마에 팔렸는지가 기준입니다. 미국 멀티패밀리는 다릅니다. 그 건물이 1년에 얼마를 버는지에서 가격이 나옵니다. 임대 수입에서 운영비를 뺀 것이 순영업소득(NOI)이고, 이것을 Cap Rate로 나누면 건물 가격이 됩니다.
같은 지역, 같은 크기의 건물이라도 임대 수입이 다르면 가격이 다릅니다. 반대로, 임대 수입을 올리면 건물 가격 자체가 올라갑니다.
이것이 한국 아파트 투자와 가장 크게 다른 지점입니다. 한국에서는 시장이 오르기를 기다리는 것 외에 개인이 할 수 있는 일이 많지 않습니다. 미국 멀티패밀리에서는 소유주가 건물 가치에 직접 개입할 수 있습니다. 공실을 채우고, 시장가보다 낮은 임대료를 조정하고, 관리비를 줄이면 그만큼 자산 가치가 올라갑니다.
규모에 따라 조건이 달라집니다
2~4유닛은 주거용 융자 조건에 가깝고 관리가 단순합니다. 5~20유닛부터는 상업용 융자로 넘어가고, 건물 자체의 수익성이 대출 심사의 핵심이 됩니다. 20유닛을 넘어서면 전문 관리 회사를 두는 것이 일반적입니다. 처음이시라면 규모를 먼저 정하기보다, 어떤 방식으로 관여하고 싶으신지부터 이야기하는 편이 낫습니다.