왜 LA의
기존 아파트 건물인가
장점만 나열하지 않겠습니다. 이 시장의 구조가 어떻게 작동하는지, 그리고 무엇이 이 구조를 무너뜨릴 수 있는지 함께 적었습니다.
임대료 규제가 가격의 진폭을 좁혀 왔습니다
LA시 RSO는 임대료 인상률에 상한을 둡니다. 임대 수입이 빠르게 오르지 못한다는 뜻이지만, 동시에 가격이 투기적으로 과열되는 것도 억제해 왔습니다. 상승폭과 하락폭이 함께 좁아지는 구조입니다.
기존 세입자의 임대료가 시장가보다 낮게 형성됩니다
장기 거주 세입자가 많은 건물일수록 현재 받는 임대료와 시장 임대료의 격차가 큽니다. 이 격차를 loss-to-lease라고 부릅니다. 지금 당장의 수입은 적지만, 그 차이만큼이 아직 실현되지 않은 여지로 남아 있습니다.
세입자가 나가면 시장 임대료로 재설정할 수 있습니다
캘리포니아 Costa-Hawkins법에 따라 세입자가 자발적으로 퇴거하면 해당 유닛의 임대료를 시장가로 다시 정할 수 있습니다. RSO의 인상률 상한은 재임대에는 적용되지 않습니다. 규제 시장에서 상승 여력이 나오는 주된 경로가 여기입니다.
신축과 기존 건물의 시장이 다르게 움직입니다
신규 공급은 대부분 신축 Class A에 집중됩니다. 이들 건물은 임대 완료까지 더 오래 걸리고 무료 임대 기간 같은 조건을 붙이고 있습니다. 반면 공급이 제한된 지역의 기존 건물은 그 압력을 상대적으로 덜 받습니다.
낮은 임대료가 세입자를 머물게 합니다
시장 임대료보다 낮은 임대료를 내는 세입자는 이사할 이유가 없습니다. 이사하면 지금보다 훨씬 비싼 시장 임대료를 내야 하기 때문입니다. 그 결과 LA의 기존 아파트 건물은 세입자 회전이 느리고, 신축 대비 공실률이 낮게 유지되는 경향을 보여 왔습니다. 반면 신축 Class A 건물은 신규 공급이 집중되면서 임대 완료까지 더 긴 시간이 걸리고 있습니다.
정리하면
공실이 발생하지 않으면 임대 수입이 안정적으로 유지되고, 공실이 발생하면 시장 임대료로 재설정할 기회가 생깁니다. 어느 쪽이든 소유주에게 불리하지 않은 구조이며, 이것이 LA 기존 아파트가 변동성이 낮은 실물 자산으로 평가받아 온 이유입니다.
지금 LA의 임대료는 얼마인가
투자 판단의 출발점입니다. 아래는 현재 시장에서 새로 임대할 때의 임대료이며, 규제 건물의 기존 세입자가 실제로 내는 금액과는 다릅니다.
| 평균 면적 | 월 임대료 | |
|---|---|---|
| 스튜디오 | 525 sq ft | $1,964 |
| 1베드룸 | 724 sq ft | $2,545 |
| 2베드룸 | 1,047 sq ft | $3,370 |
| 3베드룸 | 1,354 sq ft | $4,322 |
| LA 전체 평균 | 809 sq ft | $2,756 |
| 동네 | 월 평균 임대료 (전 유닛 타입) |
|---|---|
| 코리아타운 | $2,226 |
| 이스트할리우드 | $2,258 |
| 할리우드 | $2,690 |
| 웨스트레이크 | $2,186 |
| 미드윌셔 | $3,314 |
| 실버레이크 | $2,405 |
RentCafe · Yardi Matrix, 2026년 7월 2일 기준. 이 수치는 50유닛 이상 건물을 집계한 것입니다. Total Commercial이 주로 다루는 4~20유닛 구축 건물은 이보다 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.
그래서 무엇을 의미하는가
위 금액은 지금 새로 임대할 때의 시장 임대료입니다. 임대료 규제를 받는 건물에서 오래 거주한 세입자는 이보다 훨씬 적게 내고 있습니다. 그 격차가 매입 시점에 이미 존재하는 잠재 수익입니다.
실제 격차는 건물마다 다릅니다. 검토 중인 물건의 임대료 롤을 보시면 정확히 계산해 드립니다.
반대편도 보셔야 합니다
위 논거들은 조건이 유지될 때 성립합니다. 다음은 그 조건을 흔드는 요인들이며, 현재 실제로 진행 중인 변화입니다.
규제가 완화되는 것이 아니라 강화되는 방향입니다
2025년 12월 LA 시의회가 RSO 인상 공식을 축소 의결했습니다. 기존 CPI 100%에 하한 3%·상한 8%였던 것이, CPI의 90%에 하한 1%·상한 4%로 바뀌었습니다. 마스터미터 건물의 유틸리티 추가 1%도 2026년 2월 2일부로 폐지되었습니다.
LAHD · AAGLA
임대료 상승이 정체되어 있습니다
LA 평균 호가 임대료는 유닛당 월 $2,310으로, 전년 대비 0.2% 상승에 그쳤습니다. 신축 Class A에서는 무료 임대 기간 등의 조건이 확대되며 실효 임대료가 하락 압력을 받고 있습니다.
Kidder Mathews, 2026년 2분기
공실률이 오르고 있습니다
LA 광역권 멀티패밀리 공실률은 5.5%로, 전년 동기 5.0%에서 상승했습니다. 일부 자료는 5.7%로 팬데믹 이후 최고 수준이라고 보고합니다. 다만 이 수치는 신축을 포함한 전체 재고 기준입니다. 지난 10년 신규 공급이 신축 고급 건물에 집중되면서 공실 상승도 그쪽에 몰려 있고, 기존 중저가 건물의 공실률은 이보다 낮게 형성되는 것이 일반적입니다.
Kidder Mathews, 2026년 2분기 · 등급별 차이는 Matthews, 2026년 1분기 (CoStar 자료)
Costa-Hawkins가 폐지되면 세 번째 논거가 사라집니다
세입자 회전 시 시장가 재설정은 Costa-Hawkins법에 근거합니다. 2024년 11월 Proposition 33을 비롯해 폐지 시도가 반복되고 있으며, 지금까지는 모두 부결되었습니다. 향후 폐지될 경우 이 경로는 차단됩니다.
California Secretary of State
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