지금 팔지
않으셔도 됩니다
먼저 현재 가치가 얼마인지부터 확인해 보십시오. 평가는 무료이고, 문의하셨다는 사실 자체를 외부에 알리지 않습니다.
문의 내용은 전면 비공개입니다
소유주가 매각을 검토한다는 사실이 알려지면 세입자와 주변에 불필요한 동요가 생깁니다. 저희에게 문의하셨다는 것 자체를 어디에도 공유하지 않습니다.
실제로 매물로 내놓기로 결정하시기 전까지, 건물이 시장에 노출되는 일은 없습니다. 매각을 결정하신 뒤에도 공개 범위와 방식은 소유주가 정하십니다.
가치 평가에서 보는 것
임대료 롤
각 유닛의 현재 임대료와 시장 임대료의 격차를 봅니다. 이 격차가 매수인이 보는 상승 여력이고, 곧 가격입니다.
운영비 구조
최근 실제 지출을 정리합니다. 줄일 수 있는 항목이 있으면 매각 전에 조정하는 것이 가격에 유리한 경우가 많습니다.
임대료 규제 상태
RSO 적용 여부와 각 유닛의 이력이 매수인의 계산을 바꿉니다. 이걸 정리해두면 실사 단계에서 가격이 깎이는 일이 줄어듭니다.
비교 사례
같은 코리도에서 최근 어떤 조건으로 거래가 이루어졌는지 대조합니다.
왜 Total Commercial인가
과거 실적이 미래 수익을 보장하지 않습니다.
로컬 시장을 압니다
로스앤젤레스 — 코리아타운, 할리우드와 그 인근이 저희가 실제로 거래해 온 시장입니다. 최근 10여 년간 공개 가능한 거래만 40여 건, $138.1M이며 그중 절반 이상이 이 코리도에 있습니다. 블록별 임대료 수준과 건물 이력을 알고 있습니다.
양쪽 매수자 풀에 닿습니다
이 코리도는 성격이 다른 두 매수자 층에서 거래됩니다. 대부분의 중개사는 그중 한쪽만 닿습니다. 저희는 한인 매수자와 현지 영어권 매수자 양쪽을 함께 보고, 거래를 두 언어로 진행합니다. 매도인 입장에서는 매수인 후보가 넓어지고, 통역이나 서류 때문에 딜이 멈추지 않는다는 뜻입니다.
매각 후에도
매수인이 원하는 경우 자산 관리까지 저희가 맡습니다. 거래가 끝나고 문제가 생겨 소유주에게 연락이 돌아오는 일이 줄어듭니다.
CA DRE Broker Lic. #01443223 · California Association of REALTORS® · The MLS / CLAW · LoopNet
매각가에 붙는 세금 — Measure ULA
로스앤젤레스시에서 부동산을 매각하면 기존 시 양도세 0.45% 에 더해 Measure ULA 양도세가 부과됩니다. “mansion tax”라고 불리지만 아파트 건물도 대상입니다.
| 매각가 | ULA 세율 |
|---|---|
| $5,400,000 이상 ~ $10,900,000 미만 | 4% |
| $10,900,000 이상 | 5.5% |
초과분이 아니라 매각가 전액에 부과됩니다. 기준 금액은 물가에 연동되어 매년 7월 1일에 조정됩니다.
2026년 7월 1일 이후 클로징 기준 · 출처: 로스앤젤레스시 재무국 · 원문 확인
이 세금을 줄이거나 없앨 수 있는 경우
아래는 로스앤젤레스시가 공개한 규정에 근거한 사실 정리입니다. 어느 것이 본인 상황에 적용되는지는 반드시 세무사·변호사와 확인하셔야 합니다.
1031 Exchange는 ULA를 피하지 못합니다
가장 흔한 오해입니다. ULA는 소득세가 아니라 양도세라서 교환 여부와 무관하게 에스크로 클로징 시점에 그대로 부과됩니다. 양도소득세만 이연될 뿐입니다.
다만 실무상 중요한 점이 있습니다. 양도세는 거래 부대비용으로 인정되어 교환 자금에서 지급해도 constructive receipt에 해당하지 않습니다 (Treas. Reg. §1.1031(k)-1(g)(7)). 즉 교환이 무효가 되거나 boot가 발생하지 않습니다.
기준선 바로 위는 손해 구간입니다
세금이 전액에 붙기 때문에, 기준선을 조금 넘긴 가격은 기준선 아래로 파는 것보다 실수령액이 오히려 적습니다. 이건 전략이 아니라 산수입니다.
- $5,400,000 ~ $5,625,000 — 이 구간의 가격은 $5,400,000 에 파는 것보다 실수령액이 적습니다
- $10,900,000 ~ $11,073,016 — 이 구간의 가격은 $10,900,000 에 파는 것보다 실수령액이 적습니다
가격을 정할 때 이 구간을 알고 있어야 합니다. 기준선 아래로 맞추든, 손익분기 위로 올리든, 그 사이에 걸치는 것이 가장 나쁩니다.
면제 대상 매수인이 있습니다
시 조례가 정한 적격 매수인에게 넘기는 경우 ULA가 면제됩니다. 로스앤젤레스 주택국(LAHD)의 사전 승인이 필요합니다.
- 어포더블 하우징 개발·운영 실적이 있는 501(c)(3) 비영리법인, Community Land Trust, Limited-Equity Housing Cooperative
- 위 단체가 general partner 또는 managing member로 참여한 LP · LLC
- IRS 인정을 받은 지 10년 이상이고 자산 10억 달러 미만인 501(c)(3) — 어포더블 하우징 분야가 아니어도 해당
- 연방 · 주 · 지방 정부 기관
매도인 입장에서 실질적인 의미는 이렇습니다. 면제 매수인의 낮은 제시가가 일반 매수인의 높은 제시가보다 실수령액이 클 수 있습니다. 총액이 아니라 세후 금액으로 비교하십시오.
로스앤젤레스시 밖은 대상이 아닙니다
ULA는 로스앤젤레스시 경계 안에서만 적용됩니다. 카운티 비법인 지역이나 인근 다른 시는 해당되지 않습니다 (다만 산타모니카 · 컬버시티 등은 자체 양도세가 따로 있습니다).
여러 건물을 보유하고 계시다면 어느 것을 먼저 파느냐가 세후 결과를 바꿉니다.
기준선은 매년 7월 1일에 오릅니다
물가에 연동되어 조정됩니다. 시행 당시(2023년 4월)는 $5M · $10M이었습니다. 가격이 기준선에 아슬아슬하게 걸쳐 있다면 시점 자체가 변수가 됩니다.
누가 내는지는 계약 사항입니다
로스앤젤레스에서는 관행적으로 매도인이 부담하지만 법으로 정해진 것이 아니라 협상 대상입니다. 매수인 경쟁이 있는 물건이라면 조건에 넣어볼 수 있습니다.
2026년 7월 1일 이후 클로징 기준 · 출처: 로스앤젤레스시 재무국 · 시 재무국 원문 · LAHD 면제 규정
일반 정보이며 세무·법률 자문이 아닙니다. 규정은 바뀌며 적용 여부는 개별 사정에 따라 달라집니다. 실행 전에 반드시 세무사·변호사와 확인하십시오.
다른 중개사와도 함께 일합니다
이미 다른 에이전트와 리스팅 계약을 맺고 계셔도 괜찮습니다. 저희는 매수인 측으로 협력하며, 중개 수수료는 정상적으로 배분합니다.
이 코리도에 맞는 매수인을 찾고 계신 리스팅 브로커시라면 연락 주십시오. 물건을 넓게 노출하지 않고도 매칭이 되는 경우가 많습니다.
파는 것이 답이 아닐 수도 있습니다
지금 파는 경우와 보유하는 경우를 나란히 놓고 비교해 드립니다. 1031 exchange로 다른 자산으로 옮기는 선택지도 함께 검토합니다. 저희 결론이 “지금은 보유하시는 편이 낫겠습니다”가 되는 경우도 있습니다.